Le droit de propriété est indissociable de la notion de patrimoine. C’est un droit réel dont disposent les personnes physiques ou les personnes morales.
Le droit de propriété peut porter sur des biens meubles, immeubles, corporels ou incorporels et fait l’objet d’une acquisition. C’est un droit qui repose en principe sur l’unicité de son titulaire mais des exceptions sont possibles.
Les caractéristiques du droit de propriété
« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (art. 544 du code civil). C’est un droit fondamental reconnu par le Conseil constitutionnel.
A. Les attributs du droit de propriété. Le droit de propriété confère trois attributs au propriétaire :
– le droit d’user de la chose (usus) : le propriétaire peut se servir du bien comme il le souhaite.
Ex : utiliser sa console de jeu, son véhicule ou son appartement ;
– le droit de jouir de la chose (fructus) : le propriétaire peut obtenir des revenus grâce à son bien.
Ex : les loyers obtenus en contrepartie d’un contrat de bail ;
– le droit de disposer de la chose (abusus) : le propriétaire peut faire sortir le bien de son patrimoine. Ex : céder, donner ou détruire un véhicule.
B. Les caractères du droit de propriété. Le droit de propriété a plusieurs caractères :
– c’est un droit absolu : les trois attributs du droit de propriété donnent en effet beaucoup de libertés au propriétaire qui respecte les lois et les règlements. Ex : la propriété du sol entraîne la propriété du dessus et du dessous. Il existe toutefois de nombreuses restrictions d’intérêt général (expropriation pour cause d’utilité publique), d’ordre public (règles du code de la route ou de voisinage), dans l’intérêt des tiers (servitude de passage) ou pour la protection des personnes ;
– c’est un droit exclusif : le propriétaire est le seul à pouvoir utiliser la chose. C’est un droit privatif opposable aux tiers (qui doivent le respecter). Il existe toutefois des exceptions : l’indivision quand plusieurs propriétaires ont les mêmes droits de propriété sur un bien (transmission du patrimoine suite à une succession) et la copropriété quand plusieurs propriétaires ont les mêmes droits sur des parties communes ;
– c’est un droit perpétuel : il ne s’éteint pas par le non-usage (il est imprescriptible), on ne peut contraindre en principe le propriétaire à céder son droit (il est inviolable), il se transmet au décès de son titulaire (il est transmissible).
C. Les limites au droit de propriété. Il existe des restrictions à l’exercice du droit de propriété qui sont d’origine jurisprudentielle, elles reposent sur le principe de la responsabilité civile qui permet d’obtenir une réparation en cas de dommage causé à un tiers.
L’abus de droit de propriété repose sur l’idée que le propriétaire exerce son droit dans le but de nuire à un tiers (il le détourne de sa finalité). L’abus se traduit par un dommage excessif, anormal ou disproportionné subi par autrui. Ex : construction qui prive intentionnellement le voisin de lumière
Pour sanctionner un abus du droit de propriété, il faut prouver devant le juge l’existence d’une faute du propriétaire, d’un dommage et d’un lien de causalité entre le comportement fautif et le préjudice subi. Il s’agit de la responsabilité civile extracontractuelle (ou responsabilité civile délictuelle) qui vise à obtenir réparation. Par ailleurs, le juge peut ordonner la cessation du trouble. Ex : démolition.
Le trouble anormal de voisinage repose sur l’idée que l’exercice du droit de propriété peut causer des dommages excessifs par rapport à une situation normale dans une aire de proximité. Il s’agit en général de nuisances découlant d’activités licites (Ex : visuelles, sonores, olfactives…) qui ont un caractère continu et permanent. Il faut que l’auteur du bruit ait conscience du trouble qu’il engendre et qu’il ne prenne pas les mesures pour y remédier. Parmi les éléments à prendre en considération : le fait que le trouble ait lieu le jour ou la nuit, qu’il ait lieu en zone rurale ou en raison d’activités agricoles.
Pour sanctionner un trouble anormal de voisinage, il faut avoir engagé des démarches auprès du propriétaire pour qu’il cesse le trouble (directement, par la police ou par un commissaire de justice). Une tentative de règlement amiable est obligatoire. Ensuite, devant le juge, il suffit de prouver un dommage anormal subi.
D. La preuve de la propriété. Elle est libre en principe. La charge de la preuve repose sur le demandeur d’une action en revendication. En matière immobilière, présenter un titre de propriété entraîne une présomption simple de propriété (c’est un acte authentique). En matière mobilière le propriétaire peut revendiquer son bien pendant trois ans à compter de la perte ou du vol.
L’acquisition de la propriété
Le droit de propriété peut s’acquérir par un acte juridique ou un fait juridique. Ainsi l’acquisition de la propriété immobilière ou mobilière peut se faire par production (ex : construire, fabriquer).
A. Acquisition par un acte juridique. Si des personnes décident volontairement de transmettre la propriété d’un bien, elles vont conclure un contrat à titre onéreux ou à titre gratuit, qui peut être synallagmatique ou unilatéral (ex : un testament). Il s’agit d’une acquisition par acte juridique.
En principe le transfert de propriété a lieu dès que les parties sont d’accord sur la chose et le prix. Ainsi, les risques de la chose sont transmis avec la propriété.
Dès lors, il existe plusieurs modalités pour différer le transfert de propriété :
– les parties peuvent d’un commun accord retarder le transfert et le conditionner à des évènements (paiement, livraison). Il s’agit de clauses de réserve de propriété ;
– le transfert peut dépendre de la nature de la chose vendue : certaines choses ne sont pas encore individualisées au moment de l’accord (récolte), certaines choses sont à fabriquer (artisanat), certaines choses doivent être remises à l’acquéreur (meubles corporels) ;
– en matière immobilière le transfert de propriété nécessite une mesure de publicité foncière (enregistrement des transactions, hypothèques, servitudes) : c’est une inscription d’un droit réel dans un registre qui permet de le faire connaître de tous (opposable aux tiers) et de garder une trace des transmissions (aliénations) successives de l’immeuble.
B. Acquisition par un fait juridique. L’acquisition de la propriété peut aussi découler d’un fait juridique. C’est la notion de possession : on se comporte à l’égard d’une chose comme son propriétaire mais sans disposer d’un titre légitime. L’enjeu est la capacité de prouver que l’on en est propriétaire.
La possession nécessite de réunir le corpus (élément matériel qui montre la maîtrise de la chose et des attributs de la propriété) et l’animus (élément psychologique ou intentionnel qui montre que la personne se comporte comme le véritable propriétaire de la chose). Ainsi, la possession doit être continue, paisible, publique, non-équivoque et de bonne foi. Ex : bien obtenu sans violence, possession non dissimulée, perçu comme légitime par les tiers…
Pour les meubles, on applique le principe « possession vaut titre » : on présume que celui qui possède la chose en est propriétaire.
Pour les immeubles, la prescription acquisitive (usucapion) est de 10 ans : celui qui le possède doit pouvoir prouver le corpus et l’animus sur cette durée. Elle passe à 30 ans en cas de mauvaise foi. La bonne foi est présumée, c’est au propriétaire légitime de prouver la mauvaise foi du possesseur.
C. Le démembrement de la propriété. Par ailleurs il est possible qu’existe un démembrement de la propriété qui répartit entre plusieurs personnes les attributs du droit de propriété. C’est principalement le cas de l’usufruit qui est le : « droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (art. 578 du code civil)
Le démembrement de la propriété peut avoir une origine légale (administration légale pour un mineur, conjoint survivant après un décès sans testament) ou conventionnelle (contrat, testament ou donation). Il peut exceptionnellement provenir d’une possession utile. L’usufruit peut porter sur tout type de bien : meuble ou immeuble, corporel ou incorporel.
L’usufruitier dispose de l’usus et du fructus. Le nu-propriétaire dispose de l’abusus.
L’usufruitier peut jouir de la chose comme s’il en était le propriétaire (percevoir des loyers ou des dividendes notamment), prendre des actes de gestion concernant la chose (pouvoir d’administration) ou céder son usufruit (à titre gratuit). Mais il a l’obligation de dresser un inventaire des meubles et immeubles sur lesquels porte l’usufruit, il s’engage à jouir raisonnablement du bien, il doit veiller à la bonne conservation du bien (obligation d’entretien) et payer les charges usufructuaires (impôts, travaux…). Il ne peut effectuer seul d’acte de disposition.
Le nu-propriétaire surveille l’usufruitier qu’il peut poursuivre en déchéance en cas de non-respect de ses obligations. Mais il doit respecter le droit de jouissance de l’usufruitier (pas d’aménagement ou de transformation de la chose), il doit également effectuer les grosses réparations sur la chose (sauf si défaut d’entretien). Il peut céder son droit de propriété mais qui ne porte pas sur la totalité des attributs du bien. L’usufruit est un droit réel qui est temporaire et purement personnel : il s’éteint à la mort de l’usufruitier ou à l’arrivée du terme contractuel prévu et ne peut dépasser 30 ans pour une personne morale. L’extinction de l’usufruit peut également découler de la perte de la chose (destruction), du non-usage du droit pendant 30 ans ou du non-respect des obligations. Par ailleurs l’usufruitier peut renoncer à son droit. Au terme de l’usufruit, la pleine propriété est reconstituée : le bien est restitué par l’usufruitier au nu-propriétaire.